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未来15年,房价将持续上涨

作者: 花布老虎

最近看到很多朋友在论坛里讨论房价,我也就凑个热闹说两句。
小弟不才,就在开发商混饭吃,大学学的是经济学,毕业进入了全国排名第三的一家地产公司,06年辞职去了北京作互联网——结果差点神经。
结果07年归回地产行业,选择了去被李嘉诚剥削,加入和长江实业集团的主力公司——和记黄埔。
看到有很多朋友,在讨论房价,我也就发表下个人的一点浅显的见解。
1.宏观来看,全国的房地产市场正处于起步阶段,98年开始房改,到现在刚过10年,中间有不少的经验教训,但是从一个长期的环境来看,中国的房地产市场还处于初级阶段。初级阶段的最主要特性就是 房价会一直上涨。上涨的原因也很简单,主要来自于以下几点:
  A。房地产开发的吸金作用:中国地方政府的主要收入来源有三项:税收、公共事业型收费、土地出让金。目前我国地方政府的主要财政收入,就是靠出让土地给开发商,让他们来搞房地产开发——因为地区发展不均衡的原因,很多地方企业发展都很慢,税收很少。公共事业型收费,几本就是 盐业、水电费、路桥费等。这部分的资金来源虽然稳定,但是毕竟金额太小,不如出让土地获取资金迅速和直观。这是其一,另外房地产的开发,可以帮助地方政府解决就业问题——房地产建设,能解决那些真正没有任何技术技能学历偏低的人员的就业问题——这为地方政府解决了一些实际的问题
B。中国正处于城市化进程的初期,参照国际上的案例,在城市化进程中,房地产的价格和城市化进程是成正比例的(当然也有反比的情况,但是这种情况毕竟很少)。目前我国的城市化只完成了30%左右,未来会有更多的人进入城市,变成城镇人口,这点是毋庸置疑的。而变为城镇户口后,就不再享有原先农村的宅基地,所以购买商品房,是城市化人口的必然选择。
C。通货膨胀的压力。从我国见过60年的短暂历史来看,逢9就膨胀,已经成了一个规律了。
       1949建国初期,上海大面积通货膨胀,全国都出现了通货膨胀——当然这是国民党在逃离大陆时候,所做的。
       1959年大跃进期间,造成粮食减产,加上三年自然灾害的发生,虽然没有出现明显通货膨胀的情况——当时是计划经济,但是却出现了,拿钱都买不到粮食的情况。
       1969、1979、1989——这三个时间太敏感就不说了。
        不过1990年上半年的通货膨胀很显著,当时一台如意牌的21寸彩电,被风炒到了4000块一台,而且一些基本物资的物价也出现了上升,很明显的就是88年一根冰棍还只要5分,到了1990年,一根白糖冰棍就变成了1毛钱,小豆冰棍要1毛5了……相信和我一样生于80年代的人,都有这样的体会。
       1999年 因为97东南亚经济危机的波及,我国也出现了小额的通货膨胀,但是因为时任国务院总理的朱镕基 总理的强力政策,膨胀显现的并不明显。
所以通过以上的三点来看,我国的房地产,在长期的环境下来看,是会出现将挨个上的上升的。
但是从微观的角度来讲,部分地区和城市,将会出现一定的价格波动。
造成这样的波动的原因主要是:
1地区购买力的问题
2.地区居民收入偏低,与房地产价格偏高的问题。
——以上两点不展开分析
第三点是最重要的:投机炒作的结果。
目前北京、深圳、上海、等地的房地产价格飞涨的原因,主要是因为投机炒作的原因,很多温商、浙商、晋商、闽商等有钱人,都开始利用房地产来做投机炒作,希望通过投机房产能让自己的资本迅速的增加。
所以高空置率,和高房价两个结果同时出现,就是因为投机炒作的结果。
而且参与投机的人,不仅仅是国内的商人,更主要的是国际资本的代理人!!!
这点很重要。从经济数据来看,1979年改革开放到2008年,30年,我国的外汇储备是 1.6万亿美元,但是2009年年中公布的数据,是我国的外汇储备突然增长到了2.2万亿!!?
也就是说,2009上半年时间就增长了0.6万亿美元,而且是在金融海啸,中国众多出口企业减少出口,国外订单锐减的情况下,还出现了增长?
这就个就有点奇怪了,当然我们可以信心的理解为是我们的企业率先走出了经济危机……但是我个人更愿意理解为,是国外的游资通过某种方式渗透到了我国。
而游资,最愿意投资的就是房地产,虽然说房地产变现能力差,但是房地产确是可以带来巨额利润的行业——这个利润,不是来源于开发企业,而是来源于投机炒作。
我们来联系起来看问题。
譬如如果2006年,某个外国大佬  在中国投资100万美元购买房子。按照2006年的外汇比例是1美元=8人民币(为了方便计算,取整数)
比如在北京购买10套价值80万的房子,2006年北京四惠的房价是7k每平米,那么到了今年,北京的朋友都知道了,四惠地区的房价都在2w以上,我们就暂且按照2。1w来算2.1/7=-3被倍。
他原先的800万,就变成了2400万人民币!!!
而今年的 美元:人民币变成了1:6.7,为了方便计算,我们就算是7吧。
那么2400万人民币=370万美元! 也就是说,3年的时间,他原先的100万美元,在中国倒腾了以下就变成了 370万美元!!!!
当然,大家也知道美国一直在给中国施压,要求人民币升值,我们假设,如果中国是个软蛋,真的升值了人民币,假设变成了1美元=6人民币,那么他的100万美元就变成了400万美元!又多赚了30万!!!
这就是资本运作的结果!
但是国家目前的政策依然是“稳定房价”
我个人认为愿意主要有如下:
1目前我国的国内主要矛盾,还是经济发展不均衡和解决人民就业问题。
   高房价,在某种程度上,它能产生 “挤出”效应。不但可以将原先的高耗能 低产值的行业挤出高房价城市——譬如原先深圳的 富士康 目前就考虑搬迁到内地,深圳很多服装加工企业也都已经转到内地去了。
  这些劳动密集型的企业的挤出,到了地方会带动当地的经济发展,为当地政府增加税收。
  另外一种挤出,就是人才挤出,一些刚刚毕业的大学生,在高房价的震慑下,可能会放弃去北京、深圳等发达城市的愿望,转而回到内地,譬如长沙,重庆等地,有些人才呢会回到自己的故乡,同时深圳、北京等一些有经验,但是收入尚不够买房的人呢,也会出现“回巢”的情况,选择到内地,来贡献自己的知识和经验。为解决地区经济发展不均衡的问题 出力。
2房地产的吸金作用,前面已经说了,目前我国的游资很泛滥。而且国外的游资也虎视眈眈。如果现在突然让房地产刹车,那么结果会着呢样? 游资出逃出房地产,但是他们会选择其他的行业进行炒作。
譬如年初,北京等地的房地产价格出现了回落,一些游资在出逃后,就开始 寻找新的炒作目标——大蒜、萝卜、等民生物资……如果这些民生物资被游资炒作,那么老百姓会更遭殃。
所以两者权衡,取其轻,先让房地产来占用游资,放缓他们向其他行业扩散的脚步,以保护民生。
所以这也是政府继续要维持北京、上海、深圳等地高房价的初衷
3。部分地区,尤其是高房价地区,会出现局部的调整——这个调整指的就是价格回调,简称就是“降价”。譬如北京、深圳等地在2008年下半年到今年上半年就出现了房价滞涨而降价的情况。但是可以明确的是,房价可以从2007年的2万跌到1.5万——跌幅25%,或者更多,但是房价绝对不会从2万跌到 2005年末的8000块!——虽然经济规律,和客观历史规律决定了 物极必反,有胜有衰的情况。但是从我国的市场是一个极其特殊的市场——因为目前,我国解决住房问题,只有靠买房,政府并没有提供多元化的房屋供给制度,而且在很多方面都加以限制。
     很多年轻的落伍的同学体会不到。什么叫做“强迫买房”。有结婚了的,小孩5,6岁的就知道了。 按照我国的教育体系的规定,子女入学(小学),必须要居住学校所在的“片区”,“学区”。而证明你在此学区的证据就是两个:1户口,2房产证,3在政府beian过的居住合同。
     第三点不用考虑,因为相信大家租房,都不会去政府beian,因为beian后,要给政府缴纳租赁税,房东绝对不会缴纳的。
     第二点,房产证,只有通过购买房屋来获取。对于第一点户口来说,我国的规定是,户口入户,必须要有长期居住的证明,才可以办理个人户口入户籍。什么意思? 相信很多和我一样的飘一族,户口都是在当地的人力资源中心托管,或者是在目前就职单位里是集体户口。 集体户口是不能作为居住证明来使用的,只有你的户口变成 户籍户口,就是一家一本的那种户口本,而不是户口卡,那么才能当作居住证明来使用。 而要转变成户籍户口,则必须提供长期租赁合同——租期8年以上,或者房产证。 租8年房子的合同,请问谁能提供?
      这几条,就将普通大众,绑定在了“购房”一个途径上了。这样做的结果,就是人为的增加了 需求。
……以上分析,都是本人的拙见,具体怎么做,大家考虑。也可以就当个笑话,听听罢了

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